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Minha Casa Minha Vida é o programa do Governo Federal que concede subsídio e juros reduzidos. Define as faixas de renda (1 a 4) e o quanto de benefício o comprador recebe. É operado pela Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e Itaú.

Classificação municipal do terreno/empreendimento. Permite ao incorporador construir mais unidades no mesmo terreno em troca de vender com preço máximo tabelado. HIS-1: renda até 3 salários mínimos. HIS-2: renda até 6 salários mínimos. É por isso que a Plano&Plano consegue vender um apê na Mooca por R$ 210 mil.

Também classificação municipal, mas com teto de renda maior (até 10 salários mínimos) e preço máximo mais alto. Menos benefício urbanístico que HIS, mas ainda com vantagens. Compatível com MCMV Faixa 2 e 3.

O produto é classificado como HIS ou HMP pela Prefeitura. O comprador se enquadra numa faixa do MCMV pela renda. O financiamento é operado pela Caixa dentro do SFH. Os três precisam estar alinhados para a venda acontecer.

A Caixa envia um engenheiro mensalmente para vistoriar o avanço da obra. O recurso do financiamento só é liberado em parcelas conforme as etapas são concluídas e aprovadas. A construtora não recebe dinheiro à toa.

Todo material, acabamento e especificação técnica fica registrado no memorial descritivo. É um documento legal — o que está escrito tem que ser entregue. O comprador pode acionar judicialmente se houver divergência.

Antes de qualquer venda, o projeto precisa estar aprovado e registrado na Prefeitura e no Cartório de Registro de Imóveis. Isso garante que o produto é legal, com habite-se viável e sem irregularidades.

Durante a obra, o saldo devedor é corrigido pelo INCC (índice da construção civil). Após a assinatura da escritura e início do financiamento, o saldo é congelado — o comprador sai do INCC e entra na taxa do contrato.

O cliente assina a proposta e passa pela análise da Caixa. Documentos de renda, CPF, certidões. O banco verifica se o cliente se enquadra na faixa correta e se tem capacidade de pagamento das parcelas.

Assinado o contrato, o comprador começa a pagar as parcelas de obra diretamente à construtora (intermediárias). O saldo é corrigido pelo INCC durante essa fase.

Antes das chaves, o cliente já assina a escritura e se torna proprietário legal do imóvel. O financiamento é contratado, o saldo devedor é congelado, e a Caixa passa a pagar a construtora diretamente pelas etapas concluídas.

Com a entrega do imóvel e o habite-se emitido, o cliente recebe as chaves e começa a pagar as parcelas mensais do financiamento para a Caixa. Seguro MIP (vida/invalidez) e DFI (danos físicos) já estão incluídos na parcela por obrigação legal.

Nas faixas 1 e 2, o governo federal banca parte do imóvel — até R$ 55.000 que não precisam ser devolvidos. Esse valor é abatido diretamente do preço do imóvel, reduzindo o saldo a financiar e as parcelas.

O cliente pode usar o saldo do FGTS na entrada, reduzindo ainda mais o valor a financiar. E pode usar periodicamente para amortizar o saldo devedor ao longo do financiamento, reduzindo o prazo ou as parcelas.

Mesmo sem subsídio, as faixas 3 e 4 acessam juros de 7,66% a 10,5% ao ano — contra 11,5% a 13% no mercado livre. Em um financiamento de R$ 275.000 em 30 anos, a diferença chega a R$ 235.000 em juros totais.

MIP (Morte e Invalidez Permanente) — se o titular falecer ou ficar inválido, a Caixa quita o financiamento. DFI (Danos Físicos ao Imóvel) — cobre incêndio, desabamento, inundação. Ambos obrigatórios e já embutidos na parcela mensal.

O cliente pode compor renda com até 3 pessoas (cônjuge, filhos, pais). Isso aumenta o poder de compra e pode subir ou manter a faixa. Importante: todos os compostos entram na análise de crédito e nas certidões.